Ceny nemovitostí rostou i navzdory probíhající krizi

08.03.2021

Uplynulý rok přinesl spolu se světovou epidemií taky výrazný propad výkonnosti světové ekonomiky. Navzdory tomu, že České hospodářství vykazovalo v uplynulých letech dlouhodobý růst hrubého domácího produktu, Ministerstvo financí ohlásilo letos v lednu propad vývoje za rok 2020 o 6,1 % oproti předešlému roku. Mnozí očekávali, že ekonomická recese způsobí pokles cen nemovitostí, stejně jako tomu bylo po krizi v roce 2008. K poklesu však nedošlo, právě naopak.

Ačkoli situace v letech 2008 a 2009, kdy krize zbrzdila růst HDP a přinesla jeho pokles, je současnému vývoji v jistých ohledech podobná, z pohledu realitního trhu se jedná o situaci značně odlišnou. Před dvanácti lety vyvolalo prasknutí cenové bubliny na trhu s nemovitostmi vyvolalo nebývalou recesi, která pochopitelně vedla k prudkému poklesu jejich cen. Tehdy byla tudíž samotná krize vyvolána finančním a realitním trhem a důvěra lidí v tyto trhy, zejména ten realitní, na nějakou dobu poklesla. V současnosti se však na nemovitosti díváme jako na prosté investice a zájem o ně se proto odvíjí od průřezového stavu ekonomiky, příjmů a úspor lidí a jejich osobních preferencí.

Opatření České národní banky i očekávání inflace

Důvodů, proč se ceny nemovitostí vymykají očekáváním, je hned několik. Za jednu z hlavních příčin jsou analytiky označovány opatření České národní banky na boj s koronavirem. Ta snížila základní úrokovou repo sazbu z 2,25 procenta v únoru na květnovou úroveň 0,25 procenta. Ke snížení došlo i u dalších dvou sazeb, které nyní dosahují rekordně nízkou úroveň, konkrétně 0,05 procenta u diskontní a 1 procento u lombardní sazby. To vedlo k poklesu úrokové sazby z hypoték, které se stali pro lidi dostupnější. Průměrná sazba činila koncem ledna 2021 dle portálu Kurzy.cz rekordních 2,07 procenta. 

Dalším z důvodů je již zmiňovaná výkonnost české ekonomiky v období před koronavirovou krizí. S příchodem krize se dá očekávat brzký nárůst inflace, proti kterému se lidé disponující dostatečnými úsporami snaží nějakým způsobem pojistit. A právě nemovitosti jsou ideální stabilní a dlouhodobě výnosnou investicí s nízkou mírou rizika. Investoři je proto upřednostňují před termínovanými či spořícími účty. V září minulého roku navíc vláda zrušila daň z nabytí nemovitosti. Ačkoli by se mohlo zdát, že díky tomuto opatření dojde ke snížení cen, výsledným efektem byl nárůst poptávky po nemovitostech a teda cenový růst.

Česko dlouhodobě trápí nedostatek bydlení

Posledním z důvodů nárůstu cen je fakt, že Česko, a zejména Praha, se dlouhodobě potýká s nedostatkem bytových jednotek a v tempu jejich výstavby patří dle analýzy společnosti Deloitte v porovnání se zbytkem krajin Evropské unie spíše k průměru. Ve své práci zabývající se vývojem bydlení na evropském trhu za období roku 2019 Deloitte uvádí, že Česko v tom čase disponovalo množstvím 465,2 bytových jednotek na tisíc obyvatel. Co se týče nově dokončených rezidenčních staveb, za rok 2019 bylo v Česku dokončeno na tisíc obyvatel 3,41 bytu, v úhrnu přibližně 36,4 tisíc bytů. Nejrychlejší tempo výstavby přitom dosahuje Lucembursko s množstvím 11,45 dokončených bytů na tisíc obyvatel, což je v porovnání s ostatními krajinami dvoj a více násobek.

Spojení všech výše uvedených jevů vytváří ideální podmínky pro růst cen bytů i navzdory probíhající krizi. Podle České národní banky jsou ceny nadhodnoceny v průměru o 17 procent, ve vybraných lokalitách a u investičních bytů dokonce o 25 procent. Do budoucna se dá přitom očekávat další zvyšování cen, který se bude dle Jana Křiváčka, CEO realitní společnosti Homeland.cz, týkat zejména prémiovějších nemovitostí. „Nemovitosti jako investiční příležitost jsou záležitostí zejména movitější klientely. Dá se očekávat, že prvotní investiční nápor tlačící na růst cen u méně lukrativních nemovitostí vzhledem k přetrvávající epidemické situaci pomalu ustane. Exkluzivních bytů a domů v atraktivních lokalitách, zejména pak v Praze, se však podle našich zkušeností pokles cen jen tak nedotkne,” komentuje aktuální situaci Křiváček. 

Dodává však, že z dlouhodobého hlediska láká rostoucí trend nemovitostí čím dále tím více investorů. „Ti především ve větším měřítku mění své investiční strategie a investují do nákupu nemovitostí za účelem budoucího výnosu. Z tohoto pohledu nelze očekávat ani v příštích letech dramatické změny, zejména ve spojení s pomalou výstavbou nových bytů. Může však dojít k útlumu a zdražení aktuální štědré nabídky hypoték. Proto, pokud lidé přemýšlejí nad investicí do nemovitostí, je právě teď na to ideální čas,“ míní Křiváček.

Pokles poptávky tlačí na ceny nájmu

Jiná situace však nastala na trhu nájemního bydlení. Zatímco prodeje nemovitostí si užívají výsluní investiční příležitosti, na výšce nájmů se krize naplno projevila. I navzdory opatřením vlády přišlo velké množství lidí o značnou část příjmů, budoucnost se nese ve znamení nejistoty, omezil se pohyb obyvatelstva a poptávka po bydlení v podnájmu tudíž rapidně klesla. Ve většině měst České republiky to vedlo spíše k stagnaci dlouhodobě rostoucích cen nájmů. Dle analýzy společnosti Deloitte se ceny nájemného bydlení ke konci minulého roku pohybovali v průměru na úrovni přibližně 220 korun za metr čtvereční v krajských městech a 180 korun ve zbytku republiky.

Výjimku však tvoří Praha jako město silně zasažené odlivem turistů. Díky pandemii se k dlouhodobému pronájmu uvolnili tisíce bytů, které jejich majitelé dříve využívali k poskytování krátkodobých pronájmů zejména turistům. Nejvíce jsou díky tomu zasaženy právě oblasti Prahy 1 a Prahy 2, následované dalšími částmi tvořícími širší centrum. To vedlo k prudkému poklesu cen nájmů, které ještě na počátku minulého roku dosahovali průměrnou výši 330 Kč/m2. Ke konci roku byl již pokles pod úrovní 300 korun za metr čtvereční a v nejbližším období je možné očekávat další pokles.