Dům u moře za cenu pražského bytu? Objevte kouzlo jižního Španělska, nejdostupnější destinace pro koupi zahraniční nemovitosti

S inflací a prudkým nárůstem cen nemovitostí v posledních letech se zájem investorů nejen z Česka masivně přeorientoval na zahraniční nemovitosti. Na přední příčky v celoevropském měřítku se dostala oblast Costa del Sol v jižním Španělsku. Její výhody v porovnání s jinými destinacemi jsou přitom nesporné a nejde jen o 320 slunečných dnů v roce, i v zimě příjemných 18 stupňů, desítky kilometrů písečných pláží a nejvyšší počet golfových hřišť v celé Evropě. 

Jak uvádí společnost Tinsa, průměrná cena zahraničních nemovitostí ve Španělsku v provincii Málaga v prvním kvartálu 2023 byla 1 977 eur/m2. Na prvním místě se umístilo s nejvyšší cenou 2 504 eur/m2 město Marbella, prestižní letovisko a neoficiální centrum Costa del Sol. 

Jiná je situace u novostaveb. Podle analýzy společnosti Deloitte byla v roce 2021 průměrná cena španělských nemovitosti v rezidenčních developerských projektech 2 616 eur/m2, což jej zařadilo mezi průměr Evropské unie a třetí nejlevnější region západní Evropy. Ceny novostaveb v Česku byly ve stejném období na úrovni 3 342 eur/m2 a na Slovensku 2 650 eur/m2.

Graf 1: Ceny v největších městech, zdroj: Tinsa research

Nejdostupnější destinace pro zahraniční nemovitosti v Evropě

I navzdory následnému nárůstu cen dosahovaly španělské rezidenční projekty na Costa del Sol, jako jedné z nejprestižnějších evropských destinací, ke konci roku 2023 úroveň okolo 4 000 eur/m2. Tím se dostaly pod průměrnou cenu novostaveb v Česku, která se pohybovala ve čtvrtém kvartálu 2022 přibližně 4 200 eur/m2 (přesněji 99 500 Kč) a v Praze více než 6 300 eur/m2 (148 000 Kč).

Dále je nutné si uvědomit, že průměrné ceny na Costa del Sol statisticky zkreslují početné luxusní vilové developerské projekty. „Pokud se podíváme na ceny prémiových španělských novostaveb, zjistíme, že po abstrahování od luxusního segmentu dojdeme k průměrné ceně okolo 3 000 eur/m2. Reálně je tak možné koupit byt 3+kk o ploše 80m2 v přímořských letoviscích jako Estepona, La Cala de Mijas či Manilva již od 5 milionů Kč,“ vysvětluje CEO společnosti Homeland a její pobočky Homeland Marbella Jan Křiváček.

Důvod pro tak příznivou cenovou dostupnost je podporující politika španělské a regionální andaluské vlády. Po krizovém období v letech 2008 až 2014, kdy se španělské HDP propadlo o 27 % a nezaměstnanost dosahovala téměř 30 %, došlo k masivní podpoře výstavby s cílem přivést do regiony zahraniční kapitál. 

Graf 2: Vývoj cen v Španělsku a meziroční změna, zdroj: Tinsa research

Světová úroveň služeb

Výstavba nových nemovitostí a rezidenčních projektů v jižním Španělsku probíhá nebývalým tempem. Navíc DPH je při prodeji nové nemovitosti pouhých 10 % a v letošním roce byla v Andalusii zrušená tzv. milionářská daň, která se vztahovala na nemovitosti s hodnotou nad 700 000 eur. Podíl zahraniční klientely na Costa del Sol díky tomu v roce 2021 dosáhl 70 %.

V čem ale Costa del Sol rovněž předčí jakékoli jiné středomořské destinace, je úroveň infrastruktury a služeb. Jižní pobřeží Španělska disponuje kvalitní infrastrukturou včetně dvou dálnic, díky kterým je možné dostat se z mezinárodního letiště v Malaze až po více než 100 kilometrů vzdálený Gibraltar za pouhou hodinu jízdy autem.

Za léta budování prestižní mezinárodní rezidenční oblasti je celá oblast hustě pokryta nadstandardními službami, mezinárodními školami a nespočtem restaurací nabízejících prvotřídní středomořskou kuchyni, barů vybízejících k nočnímu životu, či obchodů od běžných supermarketů po luxusní butiky, jež propojují kilometry plážových promenád. Čím je však španělské slunečné pobřeží opravdu známé, je přes 70 golfových hřišť na pouhých 100 kilometrech pobřeží a je opravdovým rájem pro každého milovníka golfu.

Graf 3: Počet bytů na 1000 obyvatel a celkem ve vybraných zemích Evropy, zdroj: Deloitte

Domy a byty u moře jako investiční příležitost

V neposlední řadě je koupě nemovitosti v jižním Španělsku dobrou investiční příležitostí. Jestliže se výnos z pronájmu v Praze se pohybuje na úrovni okolo 3 % ročně, na Costa del Sol získáte díky krátkodobým pronájmům ročně 5-7 % z ceny investice. Až 30 % turistických pobytů ročně směřuje právě do soukromého ubytování.

Jak ukazuje analýza portálu Home-to-go, průměrná cena pronájmu v hlavní letní sezóně trvající od května do září dosahuje u rodinných domů 3 000 eur/týdně a 1 500 eur/týdně u bytů. Po zbytek roku vyrážejí do oblasti golfisté z celého světa a ceny pronájmů klesají zhruba o třetinu. Pro představu u bytu s počáteční investicí 10 milionů Kč je možné po odečtení daní a poplatků dosáhnout čistý roční výnos přes 600 000 Kč.

Dále cenová hladina španělských nemovitostí je stále hluboko pod úrovní svého maxima, kterého dosáhla v roce 2008. Jak nám ukazují data, od konce krize, během které propadly ceny v tomto regionu o 39 %, dochází stále ke stabilnímu permanentnímu růstu, svého historického vrcholu však zatím rozhodně nedosáhly.