Jak sjednat hypotéku část 3: Typy úrokových sazeb a čerpání státní podpory

Úroková sazba úvěru se stanovuje na základě aktuální úrokové sazby v době podpisu smlouvy. Úrokové sazby využívané bankami přitom vycházejí ze sazby PRIBOR (Prague InterBank Offered Rate), která se kotuje každý den a vychází z průměrných sazeb bank na mezibankovním (ne klientském) trhu. Výše úroků závisí rovněž na individuální finanční situaci klienta a na jeho případných záznamech v registrech dlužníků. Co se pak čerpání úvěru týče, v závislosti na konkrétním účelu je možné ho čerpat jednorázově i postupně, vždy však až po zápisu zástavního práva k dané nemovitosti v prospěch banky.

Fixní sazba - fixována na jeden až deset let, po tuto dobu banka garantuje výši úroku a státní podpory, která platila v čase uzavření smlouvy. Během doby fixace není možné vykonávat změny či předčasně splatit úvěr bez stanovené sankce. Po její uplynutí se podepisuje nová smlouva, ve které se určí nová fixní sazba na nové období. Podmínky nové smlouvy musí banka sdělit klientovi nejméně tři měsíce před uplynutím doby fixace.

Pohyblivá sazba - pravidelně se mění v závislosti na pohybu úrokových sazeb a vývoji výše státní podpory. V případě, že úrokové sazby bank budou klesat, může klient při splácení úvěru ušetřit, ne vždy je však moudré na spoléhat na pozitivní vývoj. U pohyblivé sazby je však možné předčasně splatit celou zbývající výši úvěru bez hrozby sankcí.

RPSN (roční procentní sazba nákladů) - ukazatel, který zahrnuje celkové náklady spojené s úvěrem vyjádřené jako roční procentní podíl z celkové výše úvěru. Jedná se tudíž o procentně vyjádřenou úrokovou sazbu navýšenou o další poplatky, které klient bance zaplatí čili komplexní ukázka, jak nákladní reálně je jeho úvěr. Čím vyšší RPSN, tím vyšší poplatky klienta čekají a tím dražší je jeho úvěr, ačkoli podle úrokové sazby se může jevit jako výhodný. Banky jsou ze zákona povinné uvádět RPSN ve smlouvě.

Státní podpora - úroková dotace ke splátkám hypotéky od Státního fondu rozvoje bydlení. O státní podporu je nutné požádat přímo u banky, u které klient čerpá hypoteční úvěr. 

Podmínky pro žadatele:

• nepřekročení věku 36 let, v případě manželů rovněž partner,

• zákaz vlastnictví jiného bytu či domu (jedná se o podporu bydlení, ne investic do nemovitostí),

• nemovitost nesmí být mladší než dva roky,

• nemovitost musí se nacházet na území Česka,

• nemovitost musí reálně sloužit k trvalému bydlení žadatele.

Co je refinancování a kdy se (ne)oplatí

S výročím fixace úzce souvisí takzvané refinancování hypotéky. Nejde již o úplné předčasné splacení a zbavení se úvěru, ale o jeho přesun do jiné banky za účelem získání lepších podmínek. Jak již bylo zmíněno, nejpozději tři měsíce před koncem období fixace zašle banka klientovi informace s podmínkami nové úrokové sazby, případně i poplatků, pro další fixační období.

Pokud je však klient s novými podmínkami nespokojen a nedohodne se s bankou, má možnost přesunout si svůj hypoteční úvěr do jiné banky, která mu nabídne lepší podmínky. V takovém případě dojde k umoření původního úvěru novým úvěrem a klient pokračuje ve splácení stejné zbývající části úvěru, avšak již v jiné bance s lepšími podmínkami. Je potřeba si však předem spočítat, jestli se refinancování hypotéky opravdu vyplatí.

Klient musí mít na paměti, že při převedení hypotéky do jiné banky, a tudíž přepisu zástavního práva k nemovitosti bude muset zaplatit na Katastru nemovitostí poplatek 4000 korun, 2000 korun za výmaz starého zástavního práva a 2000 korun za zapsání nového. K tomu je nutno přičíst velké množství času, které nad tím stráví. V případě jen nepatrného rozdílu v poplatcích a úrokových sazbách a tím pádem úspoře pouhých pár stovek ročně může nakonec být refinancování horší volbou než zůstat v stávající bance.