Jak sjednat hypotéku část 1: Ověření bonity

Před samotnou žádostí o hypotéku je důležité ověřit si svou bonitu čili schopnost splácet daný úvěr. Žadatel musí při žádosti o hypotéku svůj příjem reálně prokázat, ať už potvrzením o výši příjmu, nebo daňovým přiznáním. U podnikatelů je obvykle nutné doložení daňového přiznání za poslední dva roky.

S bonitou souvisí i doba trvání hypotéky, která se uzavírá zpravidla na deset až třicet let. Kratší doba splácení sebou nese vyšší splátky, u delší se zas může i navzdory nizke výši splátek celková splatná částka snadno prodražit. Před návštěvou banky je rovněž nutné myslet na podmínku pobytu v České republice. Obyvatelé států Evropské unie musí mít v Česku alespoň přechodný a cizinci z třetích krajin trvalý pobyt.

Bonita se neodvádí pouze od příjmů žadatele, důležité jsou také jeho další půjčky a záznamy v registrech dlužníků. Pro komplexní ověření bonity je nejlepší využít služby zkušeného hypotečního poradce. Ten bude za klienta rovněž komunikovat s bankou a katastrálním úřadem, porovná nabídky hypoték různých bank, poradí s pojištěním nemovitosti a upozorní klienta na jakékoliv možné problémy.

V registrech se uvádí disciplína dlužníků při splácení půjček. Banky kontrolují opožděné splácení dluhů klienta za posledních tři až pět let. Drobné prohřešky většina bank za cenu vyšší úrokové sazby toleruje, pokud se však žadatel v minulosti opakovaně opožďoval se splátkami, může se s hypotékou pravděpodobně rozloučit. Uškodit může rovněž nevyužívaný kontokorentní účet či kreditní karta.

Nejznámější registry:

• CRU- Centrální registr úvěrů,
• BRKI- Bankovní registr klientských operací,
• NRKI- Nebankovní registr klientských operací,
• Solus- Sdružení na ochranu leasingu a úvěrů spotřebitelům.

Požadavky České národní banky

LTV (Loan to Value) - poměr výše úvěru a ceny nemovitosti, udává horní hranici hypotéky. Dle nařízení ČNB je maximální povolená výše LTV na úrovni 90 procent. Bankám je umožněno uplatnit výjimku z pravidla a nabídnout klientům úvěr s LTV až do výše 100 procent, množství těchto hypoték však nesmí překročit 5 procent objemu všech hypotečních úvěrů dané instituce. Co se týče tzv. investičních hypoték, u nich jsou pravidla ještě přísnější. ČNB pro ně stanovuje hornou hranici LTV ve výši 80 procent.

Příklad: LTV je ve výši 80 %. V takovém případě dosahuje hypotéka výši 80 % zástavní hodnoty nemovitosti. Pokud má nemovitost hodnotu 10 milionů, klient disponuje hypotékou ve výši 8 milionů.

DSTI (Debt Service to Income) - poměr měsíční splátky a čistého měsíčního příjmu žadatele, přičemž se berou do úvahy rovněž splátky ostatních klientových úvěrů. ČNB v rámci opatření spojených s epidemií koronaviru zrušila v červenci 2020 omezení na maximální výši DSTI, nicméně nadále doporučuje bankám neposkytovat úvěry s vyšší než 50 procentním DSTI.

Příklad: Klient má čistý příjem 40 000 Kč a žádné jiné půjčky. Maximální výše splátky, kterou banka klientovi při dodržení limitu DSTI 50 % nabídne, je 20 000 Kč.

DTI (Dept to Income) - poměr celkového zadlužení žadatele a výši jeho čistého ročního příjmu. Horní omezení tohoto ukazatele ČNB v dubnu minulého roku rovněž zrušila, bankám však doporučuje poskytovat úvěry maximálně ve výši osminásobku čistého ročního příjmu žadatele. V opačném případě hrozí bance zvýšené riziko nesplacení úvěru.

Komplexní příklad:

Žadatel má čistý měsíční příjem 50 000 Kč, měsíčně splácí 5 000 Kč za půjčku na auto a chce si koupit byt v hodnotě 6 milionů Kč.

Jeho čistý roční příjem je 600 000 Kč. Při dodržení limitu DTI dosáhne klient maximální výši hypotéky 4,8 milionů korun. Tato suma je zároveň 80 % z hodnoty nemovitosti 6 milionů, tudíž je splněna i podmínka pro LTV. Pro dodržení podmínky DSTI 50 % musí celkové měsíční splátky klienta dosahovat výši maximálně 25 000 Kč. Jelikož již 5 000 Kč splácí jinde, banka mu nabídne maximální výši splátky 20 000 Kč.

Klient bude hypotéku ve výši 4,8 milionů se splátkami 20 000 korun měsíčně splácet 20 let. Zbývajících 1,2 milionu do hodnoty nemovitosti bude muset zaplatit z vlastních zdrojů.