Как оформить ипотеку часть 1: Проверка кредитоспособности

Перед подачей заявки на ипотеку важно проверить свою кредитоспособность, то есть способность погасить ссуду. При подаче заявления на ипотеку заявитель должен подтвердить свой доход в действительности либо справкой о доходах, либо налоговой декларацией. Для предпринимателей обычно необходимо документально оформить налоговую декларацию за

последние два года.

Срок ипотеки, которая обычно заключается на срок от десяти до тридцати лет, также зависит от кредитоспособности. Более короткие периоды погашения приводят к более высоким платежам, в то время как более длительные платежи могут легко стать более дорогими, несмотря на небольшую сумму платежей. Перед посещением банка также необходимо подумать об условиях пребывания в Чехии. Резиденты государств Европейского Союза должны иметь как минимум временное проживание в Чехии, а иностранцы из третьих стран - постоянное место жительства.

Кредитоспособность оплачивается не только из дохода заявителя, важны также его другие ссуды и записи в реестрах должников. Для комплексной проверки кредита лучше всего воспользоваться услугами опытного консультанта по ипотеке. Он также свяжется с банком и кадастровым управлением от имени клиента, сравнит ипотечные предложения различных банков, проконсультирует по вопросам страхования недвижимости и предупредит клиента о любых возможных проблемах.

Реестры указывают на дисциплинированность заемщиков при возврате кредитов. Банки проверяют просрочку погашения задолженности клиента за последние три-пять лет. Большинство банков терпимо относятся к незначительным правонарушениям за счет более высокой процентной ставки, но если заявитель неоднократно опаздывал с выплатой в прошлом, он, вероятно, попрощается с ипотекой. Неиспользованный овердрафт или кредитная карта также могут нанести ущерб.

Самые известные реестры:

• CRU- Центральный кредитный регистр,
• BRKI- Банковский регистр клиентских операций,
• НРКИ- Небанковский регистр клиентских операций,
• Солус - Ассоциация защиты лизинга и потребительского кредитования.

Требования Чешского национального банка

LTV (Loan to Value) - соотношение суммы кредита и стоимости недвижимости, указывает верхнюю границу ипотеки. Согласно постановлению CNB, максимально допустимая сумма LTV составляет 90 процентов. Банкам разрешено применять исключение из правила и предлагать клиентам ссуду с LTV до 100 процентов, но сумма этих ипотечных кредитов не должна превышать 5 процентов от объема всех ипотечных ссуд учреждения. Что касается так называемой инвестиционной ипотеки, то здесь правила еще строже. CNB устанавливает для них потолок LTV на уровне 80 процентов.

Пример: LTV составляет 80%. В этом случае ипотека составляет 80% от залоговой стоимости недвижимости. Если недвижимость стоит 10 миллионов, у клиента ипотека на 8 миллионов.

DSTI (Debt Service to Income) - отношение ежемесячного платежа к чистому ежемесячному доходу заявителя с учетом также погашения других клиентских кредитов. В рамках мер, связанных с эпидемией коронавируса, CNB отменил максимальный лимит DSTI в июле 2020 года, однако по-прежнему рекомендует банкам не предоставлять кредиты с DSTI более 50%.

Пример: Клиент имеет чистую прибыль в размере 40 000 чешских крон и никаких других кредитов. Максимальная сумма платежа, которую банк предложит клиенту в соответствии с лимитом DSTI 50%, составляет 20 000 чешских крон.

DTI (Dept to Income) - соотношение общей суммы долга заявителя и суммы его чистого годового дохода. CNB также поднял верхний предел этого показателя в апреле прошлого года, но рекомендует банкам предоставлять ссуды максимум в восемь раз больше чистого годового дохода заявителя. В противном случае банк подвергается повышенному риску невозврата кредита.

Сложный пример:

Заявитель имеет чистый ежемесячный доход 50 000 чешских крон, выплачивает 5000 чешских крон в месяц по автокредиту и хочет купить квартиру на сумму 6 миллионов чешских крон.

Его чистый годовой доход составляет 600 000 чешских крон. При соблюдении лимита DTI клиент достигнет максимальной суммы ипотеки в 4,8 миллиона крон. Эта сумма также составляет 80% от стоимости недвижимости в 6 миллионов, поэтому условие LTV также выполняется. Чтобы соответствовать условию DSTI 50%, общая сумма ежемесячных платежей клиента должна составлять не более 25 000 чешских крон. Поскольку он уже платит 5000 чешских крон в другом месте, банк предложит ему максимальный взнос в размере 20 000 чешских крон.

Клиент выплатит ипотечный кредит в размере 4,8 миллиона с рассрочкой платежа 20 000 чешских крон в месяц на 20 лет. Оставшиеся 1,2 миллиона от стоимости недвижимости придется выплатить из собственных средств.