Jak sjednat hypotéku část 2: Dokumenty a poplatky

Po ověření bonity přichází na rad příprava dokumentů, které banky po žadatelích požadují. Jedná se o kopie osobních dokladů, potvrzení o příjmech a výdajích, které klientovi poskytne jeho banka, u které má otevřený účet nebo daňové přiznání v případě OSVČ (osoba samostatně výdělečně činná). Dále je nutno doložit dokumenty související s nemovitostí, jako list vlastnictví, návrh kupní smlouvy, rezervační smlouvu, výpis z katastru nemovitostí, stavební povolení a podobně. Konkrétní dokumenty závisí od účelu, na který má hypotéka sloužit.

Poplatky bance:

• poplatek za vedení úvěru - pohybuje se kolem 100 až 400 korun za měsíc,
• poplatek za vyhotovení žádosti o úvěr v řádech jednotek tisíců, mnoho banko ho v současnosti již nepožaduje,
• poplatek za zápis do katastru nemovitostí, který od ledna 2020 činí 2000 korun,
• poplatek za odhad nemovitosti.

Pokud jde o hypotečního poradce, jeho provize je vyplacená bankou a klient jí tudíž přímo neplatí. Proto je důležité zmínit, že provize za vyřízení hypotéky mívají solidní makléři od všech bank stejné, aby se předešlo zvýhodňování jedné instituce před ostatními a hledělo se pouze na zájmy klienta.

Zvlášť je nutno zdůraznit poplatek za odhad ceny nemovitosti. Při koupi na hypotéku totiž banky požadují odborný odhad ceny. Mají přitom vlastní odhadce, se kterými spolupracují a kterých služby tak žadatelé využívají. Je možné využít i služby externího odhadce, lehce se však může stát, že banka takový odhad neuzná. Někdy se banky uspokojí i s online odhadem, při kterém pouze vyplníte detailní formulář s údaji o nemovitosti a případně doložíte požadované dokumenty (list vlastnictví, nabývací titul apod.)

Opomenout se nesmí ani povinné pojištění zastavené nemovitosti. Pokud je zastavená nemovitost nepojištěná, banky žádost o úvěr zamítnou. Někdy může být požadováno taky pojištění schopnosti splácet úvěr.

Splátky hypotéky a jak se vyhnout poplatkům za předčasné splacení

Splácení pak probíhá nejčastěji měsíčními splátkami anuitním způsobem, což znamená, že výše měsíční splátky zůstává po celou dobu splácení stejná. Mění se však poměr podílu úroku a úmoru čili jistiny v dané splátce. V počátečním období převažuje podíl úroku, ke konci naopak úmor. Některé banky však nabízejí i degresivní (klesající) nebo progresivní (rostoucí) splátky. Za předčasné splacení úvěru banky účtují klientům poplatky z důvodů ušlých výnosů ze splátek úvěru, i to však závisí od konkrétních podmínek stanovených smlouvou o poskytnutí úvěru.

Poplatkům za předčasné splacení úvěru s fixní úrokovou sazbou se dá v jistých situacích za přesně stanovených podmínek vyhnout. Jednou ročně je možné splatit 25 procent celkové výše půjčky bez povinnosti platit poplatky za předčasné splacení. Při částce nad 25 procent si však již banka může poplatky uplatnit. Specifická situace je rovněž prodej zastavené nemovitosti. Pokud v době prodeje trvá smlouva o úvěru již více než dva roky, klient má právo doplatit zbytek dlužné částky s tím, že poplatek účtovaný bankou nesmí přesáhnout jedno procento z této mimořádné splátky a jeho maximální povolená výše je 50 tisíc korun.

Splacení dluhu v plné výši bez poplatku je rovněž možné při výročí fixace, tudíž když klientovi končí fixační období jeho úrokové sazby a dalších podmínek úvěru uvedených ve smlouvě. Dluh je v takovém případě možné splatit do třech měsíců od chvíle, kdy banka klientovi sdělí novou výši úrokové sazby pro další období. Umoření úvěru bez poplatku je možné rovněž v případě těžké životní nebo finanční situace vedoucí k zhoršení schopnosti splácet (úmrtí, dlouhodobá nemoc či invalidita) nebo když je splacen z pojištění určeného k zajištění splácení úvěru (například zničení nemovitosti požárem apod.).